Kat Mülkiyeti Kanununun Uygulamasından Doğan Davalar

22
Şub2017

Kat Mülkiyeti Kanununun Uygulamasından Doğan Davalar

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Uygulanacak Kanun

  • Kat mülkiyeti taşınmaz malların özel bir türüdür ve 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.Kat mülkiyeti ile ilgili çıkacak herhangi bir sorunun, 634 sayılı kanunun 32. maddesinde kat malikleri kurulu tarafından çözüme kavuşturulacağı hükme bağlanmıştır. Ancak kanunun 33. maddesinde de kat malikleri kurulu tarafından alınan bu kararların iptal davasına konu olabileceği hükme bağlanmıştır. Buradan çıkacak sonuç şudur ki; kat malikleri öncelikle soruna kendi aralarında oluşturulan bir kurul aracılığı ile çözüm üretirler. Ancak ulaşılan bu çözüm kesin bir çözüm yolu olmayıp iptal davası yolu ile yargı önüne taşınmaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

  • Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu aracılığıyla sonuçlanıyorsa o davada görevli mahkeme her zaman
    Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kanunun 33. maddesinde belirtildiği üzere ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Burada kesin yetki söz konusudur. Kesin Yetki Nedir? Kesin yetki, kamu düzeni ile ilgili olup, taraflarca itiraz olmasa dahi hakimin resen göz önünde tutmasını gerektiren yetkidir.

Kat Mülkiyeti Kanunun Uygulanmasından Doğan Uyuşmazlıklarda Davacı

  • Kat malikleri ile malik olmasalar dahi kira sözleşmesine, oturma-yararlanma hakkına ya da başka bir sebebe dayalı orada sürekli oturmakta olan ve ortak alanları diğer malikler ile birlikte kullanan kişiler de haklarının ihlal edildiği hallerde dava açma hakkına sahiptirler.
  • Kat Mülkiyeti Kanun’da yönetici ve yönetim kuruluna da payına düşeni ödemeyen malike karşı dava açma hakkı tanınmıştır.
  • Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır ki o da şudur;kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği yoktur. Bu nedenle sadece gerçek ve tüzel kişilerin dava açması mümkün olduğu için kat malikleri kurulunun dava açma hakkı bulunmamaktadır.
  • Kat Maliklerinin Dava Hakkı: Kat malikleri kurulu toplantısına katılmayan veya katılıp da toplantıda alınan kararlara aykırı oy kullanan kat malikinin o kararın iptali için dava açma hakkı vardır.Her kat malikinin dava açma hakkı vardır, diğer kat maliklerinin onayı aranmaz. Dava karar tarihinden ya da toplantıya katılınmadı ise öğrenmeden başlayarak 1 ay, her halde 6 ay içerisinde dava açılmalıdır.Bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olduğu için mahkemece resen dikkate alınmalıdır. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesine devam ediliyorsa, bundan zarar gören kat malikinin süre koşuluna bağlı olmadan kurul kararını iptal etmek amacıyla dava açması mümkündür. Her malik projeye aykırılığın eski hale getirilmesi istemiyle dava açabilir, bakım ve yönetim giderlerine katılmama halinde de her malik icra takibi yapabilir ve dava açabilir. El değiştirme halinde yeni malik davalara devam edebilir. Eski malikin hukuki yararı devam etmesi koşuluyla eski malik de davaya devam edebilir.
  • Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı: Kira sözleşmesine, sükna hakkına ve intifa hakkına dayanarak bağımsız bölümden sürekli bir biçimde yararlananların hakları kat malikleri kadar geniş değildir, her davayı açamazlar. Kat malikleri kurulu kararına karşı dava açabilmeleri için kararın özel çıkarları ile ilgisi olması gerekmektedir.
  • Yöneticinin Dava Hakkı: Yöneticinin dava hakkı yasadan, sözleşmeden ve kat malikleri kurulu kararından doğabilir. Yani kat malikleri yöneticiye özel yetki ve görev verebilirler. Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunun Uygulanmasından Doğan Uyuşmazlıklarda Davalı

  • Haksız eylemlerle ile ilgili anlaşmazlıklarda: Kim ki bağımsız bölümü ve ortak yerleri haksız olarak amacı dışında kullanırsa, dava ona karşı açılacaktır. Bağımsız bölümde kat maliki harici başka kimse varsa ve haksız eylem onu da ilgilendiriyorsa o kişi de davalı konumundadır.
  • Tazminat ve alacaklarla ilgili anlaşmazlıklarda: Ortak giderleri kim ödemediyse, dava ona karşı açılacaktır. Kat maliki olmayanlar da müteselsilen sorumludur. Ancak tazminat davasında durum farklıdır ve kusur şartı aranır. Kusurlu kim ise dava ona karşı açılır.
  • Toplantı ve kurul kararlarının iptali istemlerinde: Dava, karara olumlu oy veren maliklere yöneltilebileceği gibi hepsini temsilen yöneticiye de yöneltilebilir.

Dava Zamanaşımı

  • Kat malikleri kurulu kararının iptali dışında herhangi bir hak düşürücü süre ya da özel bir zaman aşımı süresi düzenlenmemiştir. Bu nedenle genel hükümler çerçevesinde değerlendirilecektir.
  • Kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin davalarda zaman aşımı süresi karar tarihinden ya da öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halde 6 aydır. Dava ayni hakka ilişkin ise zaman aşımı söz konusu olmayacaktır. Haksız eylemden kaynaklı davalarda zaman aşımı TBK m.72 uyarınca  2 yıl ve her halde 10 yıldır. Düzenli ödenmesi gereken ortak giderler bakımından TBK m.147/1 dikkate alınırken, bakım ve onarım için gereken paraların tahsilinde ise TBK m.146 hükmü göz önünde tutulmalıdır.

Yargılama Usulü

  • Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan davalar basit yargılama usulüne tabidir. Yargılama tamamlanınca hakim, kat mülkiyeti kanununa ve yönetim planına, bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre kararını verecektir.
  • Kararda mutlaka hakim tarafından süre verilmesi gerekmektedir. Süre verilmesi kanunun buyurucu hükümlerindendir. Süre verilmemiş olması temyiz aşamasında bozmayı gerektirmektedir.

Hakimin Kararının Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı

  • Karar yerine getirilmezse; davacı taraf, icra yoluyla kararın infazını sağlama yoluna gidebilecektir. Ancak, kararda belirtilen süre geçmeden icra takibi yapılamaz.
  • Ayrıca, tespit edilen süre içinde kararı yerine getirmeyenlere idari para cezası öngörülmüştür. Bu para cezası için ayrı bir dilekçe ile başvuru gerekmektedir.
  • Borç ve yükümlülükler ödenmemeye 1 yıl daha devam edilirse; bu durumun diğer malikler tarafından çekilmezlik hali sayılacağı ve bu nedenle mülkiyetin devri yaptırımı söz konusu olacağı kanunun 25. maddesinde düzenlenmiştir.
  • İcra yoluna gidilmesi para cezası verilmesine engel değildir. Aynı şekilde para cezası verilmesi de icra yoluna başvurmaya engel değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan davalara ilişkin daha detaylı bilgi için hukuk büromuz ile  iletişime geçiniz.

Şubat,2017

 

 

 

Yorumunuzu bırakın

Please enter your name.
Please enter comment.

Son Yazılar
Bülten
Yeni yayınladığımız blog yazılarımızdan hemen haberdar olabilmek için E-Posta Bültenimize Abone Olmak İster Misiniz?
Arşiv
Ekim 2019
P S Ç P C C P
« Eyl    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031