Kira İlişkisinden Doğan Davalar

20
Şub2017

Kira İlişkisinden Doğan Davalar

Kira sözleşmelerinde kira ne zaman sona erer?

  • Belirli süreli kiralarda herhangi bir bildirime gerek olmaksızın süre bitiminde sözleşme sona erer. Ancak taraflar sözleşme bitmemiş gibi karşılıklı edimlerini yerine getirmeye devam ederlerse sözleşme artık  belirsiz süreli kira sözleşmesine döner.
  • Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin bitim tarihinden 15 gün önce bildirim yapılması gerekmektedir. Eğer ki bildirim yapılmazsa sözleşme 1 yıl uzamış kabul edilir.
  • Kiracı belirsiz süreli kira sözleşmesini her zaman fesih edebilir. Ancak kiralayanın böyle bir özgürlüğü bulunmamaktadır.
  • Kiraya veren kira başlangıcından itibaren ancak 10 yıl geçtikten sonra, bu 10 yıllık sürenin bitiminden 3 ay önce bildirim yaparak kira akdini feshedebilir.

 

Kiralananın teslim edilmemesi veya geç teslimi halinde kiracının hakları nelerdir?

  • Kiralananın geç teslimi halinde kiracı geç teslimden dolayı karşı karşıya kaldığı zararı kiralayandan isteyebilir.
  • Kiralananın hiç teslim edilmemesi halinde ise kiracı fesihten yana değilse ispat yükü kendisinde olarak mahrum kalmış olduğu karı da kiralayandan isteyebilecektir.

 

Kiralananın ayıplı olması halinde kiracının hakları nelerdir?

  • Öncelikle önemli olmayan ayıp ve önemli ayıp ayrımını yapmakta fayda vardır. Önemli olmayan ve önemli ayıp nedir? Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını çekilmez hale getirmeyen ayıptır. Önemli ayıp ise yararlanmayı önemli bir ölçüde azaltan ayıptır.
  • Kiralananın teslimi sırasında önemli ayıp mevcut ise kiracının başvurabileceği 3 yol bulunmaktadır. Bunlar; ifanın istenmesi ile gecikme tazminatı talebi, ifadan vazgeçerek zararın tazmininin istenmesi ve ayıbın giderilerek kira bedelinden indirim yapılmasını istemedir.
  • ​Kiralananın teslimi sırasında önemli olmayan ayıp mevcut ise kiracı ayıbın giderilmesi, kiradan indirim ya da zararın giderilmesini talep edebilecektir.
  • Kiralananda sonradan bir ayıp ortaya çıkarsa kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ayıp önemli bir ayıp ise sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

 

Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Kiralayanın Hakları Nelerdir?

  • Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir bildirim ile süre verir ve süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu verilen süre 10 günden az olamaz. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise süre 30 günden az olamaz. Ürün kirasında ise süre 60 günden az olamaz.
  • Komşulara saygısızlık ve kiralanana zarar verilmesi hallerinde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren kiracıya en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Diğer kira ilişkilerinde önceden ihtarda bulunmaksızın kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedebilir.Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında da kiracının kiralanana ağır zarar vermesi, verilen sürenin yarasız olacağının anlaşılması veya kiracının aykırı davranışının komşular bakımından çekilmez hale gelmesi hallerinde, kiralayan yazılı ihtarda bulunup süre vermeden sözleşmeyi hemen yazılı bir bildirim ile feshedebilir.

 

Kiracının Hakları ve Borçları Nelerdir?

  • Kiracı, kiralananı nasıl almış ise o şekilde teslim etmek zorundadır. Eğer ki kiralananı özensiz yani hor kullanmış ise sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.
  • Sözleşmede kararlaştırılmış ise kiracının kiralanana yaptığı değişiklikler sonucu oluşan kira değer artışı kiracı tarafından istenebilir. Eğer ki, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa değer artışı istenemeyecektir.
  • Kiracı, kiraya verene herhangi bir zarar vermeyecek şekilde kiralananı başkasına verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Kiraya veren haklarını hem asıl kiracıya hem de alt kiracıya karşı kullanılabilecektir.Yazılı izin ile kiranın devri de mümkündür. Kiranın devri halinde sorumluluk da yeni kiracıya devredilecektir. İş yeri kirasının devrinde yeni kiracı ile eski kiracının birlikte sorumluluğu 2 yıl devam eder.
  • Erken tahliye halinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedeli yönünden sorumluluk devam eder. Ancak kiralananı erken tahliye eden kiracı, aynı koşullarda yeni kiracı bulur da kiraya veren kabul etmezse; kiracının sorumluluğu ortadan kalkar.

 

Kiralayanın Hakları ve Borçları Nelerdir?

  • Kiralayan, kiralananda değişiklik yapılmasına rıza göstermiş ise artık eski hale getirme istemesi mümkün değildir. Sözleşmede, değişiklik olsa dahi eski şekilde teslim edilmesi kararlaştırılmış ise buna uyulması gerekmektedir.
  • Kira bedelinin ödenmemesi sonucu kiralayan mahkeme kararı ile kiralanandaki taşınırlara güvence mahiyetinde el koyabilir.Geçmiş 1 yıl ve içinde bulunulan 6 aylık kira bedeli için hapis hakkı istenebilmektedir.
  • Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence parası 3 aylık kira bedelini aşamaz.
  • Kanunda düzenlenmiş değildir ancak konusu imkansız olan sözleşmeler geçersizdir. Bu nedenle kiralayan tarafından hava parası alınması mümkün değildir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

  • Konut ve Çatılı iş yeri kiralarında 5 yıldan az ancak uzun süreli kiralarda, yenilenen dönem için bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksi oranını geçmemek koşuluyla artış yapılabilir. Kira süresi 5 yıldan fazla ise ilk yıl dışında kalan her yıl için üretici fiyat endeksi esas alınarak artırım yapılır. 5 yıl sonrası için endeks yerine hakkaniyet ilkelerine göre kira bedeli belirlenir. Hakkaniyete göre belirlenen kira endekse göre belirlenen kiradan az olamaz.

Kira Bedelinin Uyarlanması

  • Sözleşmenin uyarlanmasının koşulları: aşırı ifa güçlüğünün önceden kestirilememesi- işlem temelinin çökmesi- borcun ifa edilmemiş olması) Sözleşmenin uyarlanması mümkün olmazsa fesih istenebilir.Yabancı para ile kararlaştırılmış kiralarda 5 yıl geçmeden kira miktarında değişiklik yapılamaz.

Kirada Ceza Koşulu Talep Edilebilir Mi?

  • Konut ve çatlı iş yeri kiraları hariç diğer kira türlerinde ceza koşulu  söz konusudur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza ödeneceği ya da diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşmeler geçersizdir.

Kiralananın Aile Konutu Olması

  • Kiralananın aile konutu olması halinde, fesih bildirimin her iki eşe de yapılması gerekmektedir. Eşlerden biri diğerinin rızası olmadan sözleşmeyi değiştiremez.Kiralanan yerin aile konutu olarak tapuya şerhi mümkün değildir.Eşlerden biri diğerinin rızasını haksız yere vermekten kaçınıyor olduğunu kanıtlarsa, eşin rıza göstermiş sayılması kararını mahkemeden alabilir.

Gereksinim Nedeniyle Fesih

  • Kiralayan kendisinin, eşinin, alt-üst soyunun ve bakmakla hükümlü olduğu kişilerin gereksinimleri için dava açabilir.Gereksinim gerçek ve samimi olmalıdır.Belirli süreli kiralarda dava, süre bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli kiralarda ise fesih bildirim tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Fesih

  • Yeniden inşa ve imar gerekiyorsa süre bitiminde kiralayan, sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilecektir. Dava kira süresi sonunda 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

Edinim Nedeniyle Fesih

  • Kiracısı mevcut bir gayrimenkulün satın alınması halinde, yeni malikin dava açabilmesi; kiralananı kendi, eşi, alt-üst soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları için kullanma zorunluluğu bulunması şartına bağlıdır.
  • Yeni malik, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve bundan 6 ay sonra da dava açılması gerekmektedir. Eğer ki kira sözleşmesinin bitim tarihi bahsi geçen süreden önce ise o tarihte de fesih davası açılabilir.

Yazılı Üstlenme Nedeniyle Tahliye

  • Kiracı yazılı olarak kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt etmiş ise üstlenme belgesine dayanarak icra takibi yapmak ya da doğrudan dava açmak suretiyle tahliye kararı almak mümkündür. Üstlenme belgesinde hangi tarihte kiralananın boşaltılacağı belirtilmişse o tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir.

İki Haklı Uyarı Nedeniyle Fesih

  • Bir yıldan az süreli kiralarda, kira süresi içerisinde; bir yıldan uzun süreli kiralarda ise bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle 2 ihtar çekilerek kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılır.

Kiracının Konut Sahibi Olması

  • Kiracının kendisinin ya da birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması halinde, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmak suretiyle sözleşmeyi sonlandırabilir.Kiralanan kiraya verilirken, kiraya veren bu durumu biliyorsa artık dava açamaz. Büyükşehirdeki ilçeler aynı belediye kapsamında değerlendirilmezler.

Yeniden Kiralama Yasağı

  • Gereksinim veya yeniden inşa/imar nedeniyle taşınmazın boşaltılmasından sonra yeniden kiraya vermek istenirse, 3 yıl geçmedikçe ve haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi mümkün değildir. Aksi halde 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere eski kiracıya tazminat ödenmektedir.

 

Yorumunuzu bırakın

Please enter your name.
Please enter comment.

Son Yazılar
Bülten
Yeni yayınladığımız blog yazılarımızdan hemen haberdar olabilmek için E-Posta Bültenimize Abone Olmak İster Misiniz?
Arşiv
Aralık 2019
P S Ç P C C P
« Eyl    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031